רטיבות רבה וליקויי בניה – כשלי איטום וליקויים נוספים

חוות דעת מומחה איטום לדוגמה

שם המזמין: – – – – – – – –
תאריך הביקורת: 05/03/2025
כתובת: רחוב – – – – – – – – כפר יונה
נושא הביקורת: רטיבות רבה וליקויי בניה – כשלי איטום ומס' ליקויים נוספים
שם המומחה: צביקה כהנא
תיאור הנכס: חצי מבית דו משפחתי – 2 מפלסים כ-220 מ"ר בנוי.

הנני מאשר בזאת שבתאריך 05/03/2025 ערכתי ביקורת במבנה הנדון, אני מצהיר בזאת כי ידועות לי היטב הוראות החוק הפלילי, בדבר מתן עדות שקר בשבועה בבית משפט, ודין חוות דעתי זו כשהיא חתומה על ידי כדין עדות בשבועה שנתתי בבית משפט.
אין בחוות הדעת התייחסות / בדיקה לצורך רישום / בדיקת שרטוטים ברשויות השונות.
הנני מצהיר בזאת כי חוות דעתי זו נערכה על סמך ידיעותיי, הבנתי המקצועית, וניסיוני. וכי אין לי כל עניין בנכס הנדון.

בשעת הבדיקה נכחו: – – – – – – – –

פרטי השכלתי וניסיוני:

החל משנת 1999 ועד היום – מנהל חברת גלאור מהנדסים ויועצים.
סוקר מוסמך בתרמוגרפיה.
השתתף ועבר בהצטיינות קורס איטום מטעם מכון התקנים, בשילוב מכללת בילדינג.
מפקח בכיר למניעת ליקויי בניה ותשתיות – מכללת משלב.
שיקום מבנים מסוכנים בתל אביב וירושלים.
ביצוע ביקורת במבנים ומתן חוות דעת מומחה עבור בתי משפט, משטרת ישראל, הלשכה לסיוע משפטי, רשמי המקרקעין ועוד.
ביצוע ביקורות מטעם רשת בתי ספר "עמל".
ייעוץ ומתן הנחיות ומפרטי איטום – "אינטל" קריית גת.
ייעוץ ומתן הנחיות ומפרטי איטום – משרד האוצר ירושלים.
ביצוע ביקורת בנושא איטום ומתן חוות דעת מומחה עבור רשות העתיקות – מוזיאון רוקפלר, ופיקוח על עבודות איטום.
בית חולים אלין – עבודות איטום.
לשכת התיירות יעוץ באיטום.
גאו דניה – יעוץ באיטום ופיקוח עליון.
כנסת ישראל- יעוץ באיטום גגות.
החברה הכלכלית רמת גן – ייעוץ באיטום אצטדיון ומבנה נוסף.
החברה הכלכלית אופקים מפרטי איטום.
עיריית תל אביב – יעוץ ומפרטי איטום.
עיריית ירושלים – יעוץ ומפרטי איטום.
קק"ל – ייעוץ בדיקת מבנים עבור קרן קיימת לישראל – איתור חדירות רטיבות וכשלי איטום והכנת מפרטי איטום.
בדיקת מבני ציבור בנושא כשלי איטום, מתן הנחיות ומפרטים טכניים לאיטום לעיריית חריש, עיריית אשדוד, עיריית אור עקיבא ומועצות מקומיות.
ייעוץ ומפרטי איטום – רשות הטבע והגנים, חברת מקורות ולשכת התיירות.
יעוץ באיטום חברת "בזן"
במסגרת תפקיד זה ביצעתי ביקורות וחוות דעת מומחה לאלפי דירות ומבנים בנושא ליקויי בניה וכשלי איטום של מבנים פרטיים ומבני ציבור.

---

נתבקשתי לחוות את דעתי בנושא רטיבות רבה וליקויי בניה – כשלי איטום ומס' ליקויים נוספים, נעזרתי במד רטיבות אלקטרוני דיגיטלי מסוג PROTIMETER, במצלמה טרמית מסוג FLUKE TIS 75, בפלס אלקטרוני דיגיטלי מסוג STABILA וצילמתי תמונות.

נמצאו הליקויים הבאים:

הבית מצוי במדרון כשבמפלס עליון החצי השני של הבית הדו משפחתי, הבית אוכלס לפני 4 שנים, לפני כחודש וחצי נאלצו לפנות את הנכס כתוצאה מהרטיבות.

מחסן: רטיבות בתחתית קירות עולה ביניקה קפילארית.

מפלס תחתון: תוצאות בדיקה מכון התקנים לייבוש תת ריצפתי

מפלס תחתון: בוצע ייבוש תת ריצפתי במשך מספר שבועות אולם לאחר שסיימו את הייבוש בדקו ממכון התקנים את תכולת הרטיבות והתוצאות לא תקינות בקומת כניסה וכן ביחידת הורים שבקומה עליונה (בחוות דעת מצורף דוח מכון התקנים).

כתוצאה מהרטיבות בחצץ / סומסום ובבטון שתחת לריצוף תפרחות של מלחים ומינרלים מסיסים שיוצאים במישקים שבין אריחי ריצוף בסלון, מלחים ומינרלים מסיסים כמות גדולה יוצאת בין אריחים מול ויטרינת יציאה מסלון, ובמטבח ריחות עובש עזים בקומת כניסה.

ריצוף חוץ: שיפוע לא תקני

ריצוף חוץ – שיפוע ליד מרזב באזור כניסה לחניה 1.3% תקין – אולם באזורים אחרים שיפוע לא תקני 0.2 – 0.8%, זאת בניגוד לתקן 1555.

הערה:
נמסר ל כי בוצעה בדיקת צנרת ע"י אינסטלטור מטעם הקבלן לפני כחודש וחצי והאינטלטור לא איתר דליפה מצנרת ולאחר מכן זומן אינסטלטור / מאתר מטעם בעלי הבית – שאיתר דליפה מצנרת דלוחין של חדר רחצה ביחידת הורים – דליפה / תקלה בצנרת הגורמת לרטיבות תת רצפתית כה רבה בקומת כניסה.
לאחר מכן גם האינסטלטור מטעם הקבלן איתר דליפה זאת בעת בדיקת בלון, נמסר לי שהקבלן רוצה לבצע טלאי בצנרת הדלוחין במקום להחליף את הצנרת פגומה.
לא ידוע האם נבדקה גם צנרת ביוב ומרזבים – שאם לא כן חובה לבודקם.

בחדר רחצה תפרחות מלחים ומינרלים מסיסים יוצאים בין אריחי הריצוף

בחדר שירותים אין מילוי חומר איטום אלסטי במפגשי ריצוף לקירות בניגוד לתקן 1555.

ליקויים נוספים

חסר מעצור לדלת ממ"ד, הידית פוגעת בטיח.
גומי איטום רופף מפריע לנעילת הדלת.

חסרים פסים מונעי החלקה / חספוס שלחי מדרגות למניעת נפילה בניגוד לתקן 1918 ותקן 2279 (גם מאחז יד אינו תקני אולם מעקה הבטיחות הותקן באופן עצמאי)

ארון אינו מקביל לקיר פרוזדור הקיר עקום בניגוד לתקן 789.

חסרים תאי ניקוז מים בחצר / בורות חילחול בניגוד לתקנות ולהל"ת כך שבעת שיורדים ממטרים עזים נקוות שלוליות ומים מחלחלים מתחת למסד המבנה.
סדק בקיר חיצוני של הגדר – אין תפר התפשטות.

ליקויים בגג – חסרות יריעות חיזוק

• אין חומר מונע קרינה במפגשי יריעות.
• לא הותקנו סרגלי אלומיניום במפגשי יריעות למעקות.
• אילתור באיטום קופסת חשמל של דוד חימום-ארע קצר הקופסא נשרפה ונגרמה תקלה בדוד חימום מים.
• סימני תיקוני איטום עם חומר ביטומני.

תמונות הליקויים בגג בניגוד לתקן 1752

ארון חשמל יש חללים בניגוד לתקנות החשמל

הותקנו מעל לגדרות לוחות קופינג שרובן צרות מדי וללא אפי מים-נוצרת הכתמה על גבי השליכט.

אין אפי מים טיח בכרכובים/ ומרפסת.

סדק וטיח רופף בתקרת מרפסת.

התנפחות וסימני רטיבות תחתית קירות חיצונים גדרות מפני שלא בוצע איטום למסד הקירות החודרים לקרקע, בהמשך השליכט יתקלף.

ליקויי בניה במפלס עליון

סדיקה וטיח רופף אף על פי שמתקנים מידי פעם בהיקף ומשקופי דלתות.

צינורות ניקוז לא תקניים שרשוריים / מתחת לכיורים.

סדקים נימיים בטיח תקרה במספר מקומות.
חדר ארונות ללא פתח אוורור או דלת עם צוהר / נגרם פגם באוורור.
חסר סיליקון סניטרי בהיקף אסלות.

בחדר כביסה / חדר רטוב אין הנמכת ריצוף.
בכול הדירה אין מישקים 3 מ"מ בין ריצוף לפנלים בניגוד לתקן 1555.

רטיבות בקומה עליונה

בקומה העליונה בחדר יחידת הורים רטיבות רבה – נמסר לי שלאחר כשבועיים של שימוש במכונת ייבוש תת רצפתי עדיין אותרה רטיבות לא תקנית במצע ע"י מכון התקנים.

אינסטלטורים גילו דליפה בצנרת דלוחין ורטיבות מחלחלת מחדר רחצה זה לממ"ד כך שאין מנוס מביצוע איטום.
בחדר רחצה עם אמבט מלחים ומינרלים מסיסים רבים יוצאים מהמפגשים שבין אריחי ריצוף – כלומר המצע שמתחת לאריחים רטוב מאוד.

ניתוח הממצאים בנושא רטיבות:

רטיבות ממושכת מלווה בעובש גורמת לפגיעה באיכות החיים, מפגע בריאותי, בלאי מואץ לתכולה ולמבנה, רטיבות ממושכת גורמת לירידת ערך הנכס.

1. מכיוון שרטיבות חלחלה לחדר ממ"ד שמצוי מתחת לחדר רחצה יחידת הורים, ברור שאיטום חדר רחצה לקוי ויידרש לאטמו מחדש כראוי.
2. גם בקומת כניסה נערכו בדיקות תקינות ואטימות צנרת ע"י 2 מאתרים / אינסטלטורים ונמסר שלא נמצאה דליפה, נמסר כי בחורפים חודרת רטיבות לבית ולמחסן, לפיכך מדובר בכשלי איטום של מסד המבנה.

תיקונים נדרשים ללא דיחוי:

1. יש להמשיך בביצוע ייבוש תת ריצפתי ב- 2 המפלסים כולל בחדרי רחצה עד שהמילוי יתייבש כנדרש בתקן ישראלי, ובנוסף לכך עד שתפסיק תופעת "התפרחות" כלומר עליית מלחים ומינרלים מסיסים בין אריחי הריצוף\ מבוצע כיום ע"י הקבלן ועלות אינה נכללת באומדן הכספי שבסיום חוות הדעת .
2. מכיוון שריצוף החוץ לא בוצע ברובו כנדרש בת"י 1555 בשיפוע של מינימום 1% אין מנוס מפירוק ריצוף, פינוי והתקנת ריצוף חדש בשיפוע 1% כ- 100 מ"ר כולל פנלים.
3. לפני שמפרקים את הריצוף יש לבדוק את האיטום שבוצע, כמו כן יש לבדוק קיום של חגורות בטון אטומות בפתחי מעבר מהחצר לכניסה לבית , לסלון, ולמחסן ובמידת הצורך להתקין ספיי בטון אטומים.
4. על מנת לבדוק את טיב ותקינות האיטום, במידה שהאיטום נראה תקין ויזואלית יש לבצע בדיקת הרטבה/ המטרה של משטח הבטון שאמור להיות אטום במשך מספר ימים.
5. לאחר בדיקת ההרטבה/ המטרה ממושכת מאוד שתימשך כ- 6 ימים, יש לבדוק האם הרטיבות מחלחלת למצע שמתחת לריצוף קומת כניסה, באם לא יראו סימנים ויזואלים נדרש לזמן את מכון התקנים לבדיקת תכולת רטיבות ( יש לבדוק את תכולת הרטיבות שבמצע לפני ואחרי ההרטבה ) .
6. במידה ומחלחלת רטיבות לתוך הבית, נדרש לאטום מחדש באיכות גבוהה את יציקת הבטון בשלמות, כולל את תחתית הקירות.
7. יש להקפיד על ביצוע רולקות אטומות.
   *** טכניקת האיטום הנדרשת – לאחר בדיקת טיב ומצב האיטום הקיים.

תיקון ליקויי בניה:

1. עלות פירוק ריצוף החצר, פינוי הריצוף והפנלים וריצוף מחדש בשיפוע 1% כ- 100 מ"ר= 100 מ"ר x 600 ₪= 60,000 ₪.
2. לשם החלפת לוחות קופינג / כורכרית צרות, אין מנוס מפירוק עבודות מסגרות, החלפת לוחות קופינג, התקנת לוחות קופינג ברוחב מתאים כולל אפי מים, והתקנת גדר מתכת, עלות כ- 12,000 ₪.
3. התקנת תאי ניקוז/ בורות חלחול מים עפ"י הנחיות יועץ אינסטלציה, 3 תאים x 8,000 ₪ = 24,000 ₪.
4. חפירה לגילוי מסד גדר , הכנות מתאימות ואיטום ע"י A12 של ביטום עובי 3 מ"מ ולאחר מכן השבת המצב לקדמותו, עלות כ- 7,000 ₪.
5. בגג: הליקויים בניגוד לת"י 1752:
   1. התקנת יריעות חיזוק:
   2. התקנת סרגליי אלומיניום.
   3. יישום חומר איטום מונע קרינה במפגשי יריעות ועל פני חומרים ביטומניים שחורים.
   4. התקנת גגון פח מגולוון מעל גבי חדירת צנרת וכד'.
   5. החלפת קופסת חשמל של דוד חימום, עלות כ-8,000 ₪.
6. בחדר רחצה הורים:
   1. פירוק כלים סניטריים, ריצוף, מילוי ושורת חיפוי תחתונה.
   2. תיקון צנרת דלוחין והחלפת צינור דולף.
   3. איטום מחדש כראוי תוך הקפדה על יצירת רולקות.
   4. התקנת סף בטון אטום, איטום ב- PB2K או שווה ערך עד לגובה של מינימום 5 ס"מ מעל מפלס הריצוף.
   5. בדיקת הצפה ל- 72 שעות ואישור מכון התקנים.
   6. לאחר מכן השבת המצב לקדמותו, עלות כ- 16,000 ₪.
7. חדר כביסה / חדר רטוב ללא הנמכת ריצוף – יש לפרק ריצוף ולהתקין ריצוף מונמך וכן לבדוק אטימות חדר זה- עלות כ- 2,000 ₪.
8. דלתות: קיימים סדקים והתנתקות טיח בהיקף משקופים – יש לפרק את המשקופים ולהתקין מחדש כראוי, כולל עיגון, עלות כ- 3,000 ₪.
9. יש להתקין דלת עם אשנב אוורור לחדר ארונות, עלות כ- 1,500 ₪.
10. מכיוון שאין מישקים בין ריצוף 2 המפלסים לפנלים בניגוד לתקן יש לבצע מישקים ע"י חריצה ומילוי המישקים, די מסובך לבצע זאת כיום, עלות ב- 2 המפלסים כ- 5,000 ₪.
11. כנ"ל אין מישקים אטומים בחומר אלסטי בחדר רחצה/ חדרים רטובים, יש לבצע מישקים בין ריצוף לקירות וגם במפגשי קירות עלות כ- 1,500 ₪.
12. יש ליישר קירות עקומים ע"י סיתות הטיח וביצוע טיח מחדש מפולס כראוי ובסיום צביעה, עלות כ- 2,500 ₪.
13. יש להתקין מעצור לכנף דלת ממ"ד+ תיקון גומי איטום, עלות 300 ₪.
14. חסר חספוס מונעי החלקה לשלחי מדרגות – יש לחספס באופן אסתטי את שלחי המדרגות, עלות כ- 4,000 ₪.
15. יש לבצע אפי מים לכרכובים מתחת למרפסת, עלות כ- 1,700 ₪.
16. יש לתקן סדקים, לאחר סיום התיקונים ועבודות השיקום ידרשו תיקוני צבע עלות כ- 2500 ₪.
17. יש להחליף צנרת ניקוז שרשורית בכיור חדרי רחצה, עלות כ- 500 ₪.
18. התקנת תפר/ים בגדרות עלות כ – 2,500 ₪ .

*** את כול מלאכות האיטום יש לבצע רק ע"י קבלן איטום מיומן / אוטם מורשה עפ"י מפרט טכני של יועץ איטום ודפיי מוצר של ספקי חומרי האיטום.

אומדן כספי לתיקונים נדרשים

מס'	נושא	עלות ב- ₪
1	ריצוף חוץ	60,000
2	איטום חדר רחצה הורים	16,000
3	קופינג	12,000
4	בורות חלחול	24,000
5	איטום מסד גדר	7,000
6	ליקויים בגג	8,000
7	דלתות	4,800
8	משקים / ריצוף הדירה וחדרי רחצה	6,500
9	קירות עקומים	2,500
10	מדרגות	4,000
11	אפי מים	1,700
12	צבע	2,500
13	שונות	3,000
סה"כ		152,000
סה"כ כולל 10% פיקוח הנדסי		167,200
סה"כ כולל 18% מע"מ		197,296

 

האומדן הכספי מבוסס על מחירים מקובלים בענף הבנייה למלאכות בהיקף דומה, אין בחוות הדעת התייחסות לנושא עוגמת נפש וירידת ערך הנכס, המחירים צמודים למדד תשומות הבנייה, עלות המלאכות עלתה בעשרות אחוזים בשל מלחמת חרבות ברזל והקושי בהשגת בעלי מקצוע מיומנים.
האומדן הכספי אינו מתייחס לנושא עלות דיור חלופי, והתייחסות לפגמים נסתרים.
נדרשים בשלב ראשוני זה כחודשיים לביצוע המלאכות.
אין בחוות הדעת בשלב זה עלות תיקוני איטום חיצוני או איטום פנימי / איטום שלילי עלות ייבוש תת רצפתי ועלות בדיקות נוספות שנדרשות.

לכל החוות דעת – חוות דעת מהנדס בניין, חוות דעת ביקורת מבנים, חוות דעת הנדסית – לחצו כאן