כשלי איטום
19-07-2017
גלאור מהנדסים ויועצים בע"מ
סניף מרכז: שלמה המלך 99 ,תל-אביב
סניף ירושלים: רח' הסורג 2 (פינת יפו) – ירושלים
1800-222285 :'טל
WWW.AGALOR.CO.IL :באינטרנט כתובתנו
חוות דעת מומחה
שם המזמין |
: משפחת כהן |
תאריך הביקורת |
: 19/03/2020 |
| כתובת | : |
| נושא הביקורת | : חדירת רטיבות רבה בשל כשלי איטום חמורים |
| שם הבודק | : צבי כהנא |
הנני מאשר בזאת שבתאריך 19/03/2020 ערכתי ביקורת במבנה הנדון, אני מצהיר בזאת כי ידועות לי היטב הוראות החוק הפלילי, בדבר מתן עדות שקר בשבועה בבית משפט, ודין חוות דעתי זו כשהיא חתומה על ידי כדין עדות בשבועה שנתתי בבית משפט.
אין בחוות הדעת התייחסות / בדיקה לצורך רישום / בדיקת שרטוטים ברשויות השונות.
הנני מצהיר בזאת כי חוות דעתי זו נערכה על סמך ידיעותיי, הבנתי המקצועית, וניסיוני. וכי אין לי כל עניין בנכס הנדון.
בשעת הבדיקה נכחו : מר חיים כהן רעייתו ואנוכי.
פרטי השכלתי ונסיוני :
- החל משנת 1999 ועד היום – מנהל חברת גלאור מהנדסים ויועצים.
- סוקר מוסמך בתרמוגרפיה.
- השתתף ועבר בהצטיינות קורס איטום מטעם מכון התקנים, בשילוב מכללת בילדינג.
- מפקח בכיר למניעת ליקויי בניה ותשתיות- מכללת משלב.
- שיקום מבנים מסוכנים בתל אביב וירושלים.
- ביצוע ביקורת במבנים ומתן חוות דעת מומחה עבור בתי משפט ,משטרת ישראל ,הלשכה לסיוע משפטי , רשמי המקרקעין ועוד .
- ביצוע ביקורות מטעם רשת בתי ספר "עמל".
- ביצוע ביקורות מטעם הסתדרות העובדים.
- ביצוע ביקורת בנושא איטום ומתן חוות דעת מומחה עבור רשות העתיקות – מוזיאון רוקפלר, ופיקוח על עבודות איטום.
- בית חולים אלין – עבודות איטום.
- לשכת התיירות יעוץ באיטום
- גאו דניה – יעוץ באיטום ופיקוח עליון
- כנסת ישראל- יעוץ באיטום גגות.
- החברה הכלכלית רמת גן- ייעוץ באיטום איצטדיון ומבנה נוסף.
- החברה הכלכלית אופקים מפרטי איטום.
- עיריית תל אביב – יעוץ ומפרטי איטום.
- עיריית ירושלים- יעוץ ומפרטי איטום.
- קק"ל- ייעוץ בדיקת מבנים עבור קרן קיימת לישראל- איתור חדירות רטיבות וכשלי איטום והכנת מפרטי איטום.
- בדיקת מבני ציבור בנושא כשלי איטום, מתן הנחיות ומפרטים טכניים לאיטום לעיריית חריש, עיריית אשדוד, עיריית אור עקיבא ומועצות מקומיות.
- במסגרת תפקיד זה ביצעתי ביקורות וחוות דעת מומחה לאלפי דירות ומבנים בנושא ליקויי בניה וכשלי איטום של מבנים פרטיים ומבני ציבור .
חוות דעת מומחה
שם המזמין |
: משפחת כהן |
תאריך הביקורת |
: 19/03/2020 |
| כתובת | : |
| נושא הביקורת | : חדירת רטיבות רבה בשל כשלי איטום חמורים |
| תיאור הנכס | : דירת גן 4 חדרים -בבניין מגורים משותף |
נתבקשתי לחוות את דעתי בנושא חדירת רטיבות רבה בשל כשלי איטום חמורים, נעזרתי במד רטיבות אלקטרוני דיגיטלי מסוג PROTIMETER, במצלמה טרמית מסוג FLUKE TIS 75 , וצילמתי תמונות.
כללי:
רטיבות רבה מאוד חודרת לנכס, זאת בשל כשלי איטום חמורים, במקום לבצע תיקוני איטום יסודיים בוצעו עד כה תיקונים שכשלו.
נמסר לי כי בני משפחת מימון מתגוררים בדירה מאפריל 2017, לאחר כול חורף מבוצעים תיקוני טיח וצבע וניקוי כתמי עובש , אולם בחורף שוב נגרמים נזקי רטיבות קשים.
אינסטלטור שזומן לדירה לא איתר דליפה.
חדירת רטיבות רבה לאזורים הבאים:
1) ממעבר מרוצף בלוחות אבן של דירה עליונה שאינו אטום כראוי חודרת רטיבות לאזורים הבאים:
– לתקרה שמתחת למעבר.
– למפגש תקרה וקיר חיצוני בחדר הורים .
– למפגש תקרה וקיר חיצוני בממ"ד ובחדר ילדים וביחוד לחדר ילדים שסמוך לכניסה לדירה.
– לתקרת פינת TV.
יש לציין כי בני משפחת מימון צובעים את התקרה והקירות מידי פעם.
בנוסף לחדירת הרטיבות קיימים פגמים טרמיים, גשרי קור שגורמים לעיבוי ועובש.
את גשרי הקור ניתן לראות בעזרת המצלמה הטרמית.
חדירת רטיבות, עיבוי ועובש גורמים לפגיעה קשה באיכות החיים, בלאי מואץ למבנה ותכולה, מפגע בריאותי וירידת ערך הנכס.
תיקונים נדרשים:
ניתן לראות כי בעבר מרחו כוחלה באזור גרם מדרגות שמוביל למעבר לדירה עליונה, אך ללא הועיל, גם צביעת תקרות וקירות חדרים שניזוקו לא סייעה.
לכן נדרשים תיקונים יסודיים:
- פירוק ופינוי ריצוף / לוחות אבן מכל שטח המעבר.
- פירוק ופינוי שורת אבן תחתונה ופנלים .
- פירוק ופינוי מדרגות.
- פינוי מצע רטוב.
- זימון קבלן איטום מיומן ומוסמך בלבד לאיטום מחדש של המעבר ע"י יריעות ביטומניות.
- הקפדה על רולקות אטומות במפגשי רצפת מעבר לקירות ומעקות.
- הקפדה על יציקת סף בטון אטום בכניסה לבית.
- התקנת מיגון לשכבת האיטום \כגון ביטודריין .
- בסיום בדיקת הצפה/ המטרה ואישור מכון התקנים.
- התקנת ריצוף בשיפוע מינימום 1%.
- מילוי כוחלה בין לוחות אבן.
עלות התיקונים הנ"ל כולל אחריות של קבלן האיטום ל- 7 שנים כ- 19,000 ₪.
2) רטיבות רבה חודרת לתחתית קירות וכן למילוי שמתחת לאריחי ריצוף מהפאטיו שחשוף למי גשמים ולא נאטם כראוי .
הרטיבות מחלחלת למצע ועולה ביניקה קפילארית אל תחתית הקירות בפינת אוכל\מטבח בפרוזדור .
תיקונים נדרשים:
- פירוק ופינוי ריצוף הפאטיו.
- פירוק ופינוי שורת אבן תחתונה.
- לאחר הכנות מתאימות וייבוש הבטון – איטום ע"י יריעות ביטומניות.
- בדיקת הצפה ואישור מכון התקנים.
- יש להקפיד גם על:
- התקנת רולקות במפגשי רצפה לקירות.
- התקנת סף בטון אטום ביציאה לפאטיו.
- כוחלה חדש לאחר התקנת שורת אבן תחתונה.
- התקנת מרזב מסוג הרמר כפול.
עלות המלאכות הללו כולל אחריות ל- 7 שנים כ- 13,000 ₪.
3) חדירת רטיבות רבה לתחתית קירות חיצוניים בסלון כניסה לדירה ומטבח :
נמסר לי כי בעבר בוצעה חפירה צמוד לקיר חיצוני מול חדרי שינה ובוצעה מריחת חומרים ביטומנים על לוחות אבן, ועד לתחתית קיר חיצוני, אולם הממצאים בדירה מוכיחים כי האיטום שבוצע- כשל!
יש לציין כי גם כשחופרים ואוטמים את הקיר החיצוני בחזית של החצר- עדיין החלק התחתון של קיר חיצוני/קורה נוגע בקרקע הרטובה וכך גם החלק הפנימי של הקורה!
לא ניתן להגיע לאלמנטים אלו כיום, היה צריך לאטום בשלב שבנו את שלד הבניין, לכן למעשה יידרש לבצע גם איטום חיצוני כהלכה וגם איטום פנימי.
איטום חיצוני נדרש:
- פירוק ופינוי משטחים מרוצפים בלוחות אבן ובאריחי ריצוף יש לציין כי יציקות הבטון אינן אטומות בחלקן התחתון ומחדירות רטיבות לתוך המבנה.
- חפירה בהיקף קירות חיצוניים.
- פינוי אדמה/מילוי.
- פירוק לוחות אבן תחתונות.
- זימון קבלן איטום לאטום עד למסד קירות חיצוניים בחומר ביטומני פוליאוריתני כגון
- 10 BPU על פי הנחיות יצרן מינימום 4 מ"מ עובי.
- התקנת צינור שרשורי עטוף בחצץ 6 צול.
- לפני מילוי מחדש באדמה יש להתקין לוחות קלקר 30 F בעובי 5 ס"מ.
- מילוי מחדש של אדמה.
- יציקת בטון מזויין.
- ריצוף מחדש בשיפועים של מינימום 1% (כיום אין אריחי ריצוף חלופי כך שיידרש לרצף מחדש משטח מול סלון.
- התקנת לוחות אבן + כוחלה.
עלות המלאכות הנ"ל של איטום חיצוני כהלכה ומלאכות נילוות כולל תעודת אחריות למינימום 7 שנים כ- 25,000 ₪.
איטום פנימי/איטום שלילי:
כאמור מכיוון שלא ניתן לאטום כיום אלמנטים תת קרקעיים ומכיוון שבוצע בעבר חפירה ואיטום שכשלו יש לבצע גם איטום פנימי:
- פינוי ריהוט ותכולה, פירוק ארונות מטבח, לוחות שיש, כיורים.
- פירוק ריצוף ופנלים.
- פינוי מילוי בסלון, מטבח ופרוזדור.
- סיתות טיח מקירות עד לגובה של 80 ס"מ מעל פני הריצוף.
- הכנת רולקות 2 x 2 ס"מ במפגשי רצפה לתחתית קירות.
- יישום סיקה טופ סיל 107 שלוש שכבות, כל שכבה בגוון שונה, בעובי של מינימום 5 מ"מ, כשבשכבה ראשונה מטביעים ארג תואם. את האיטום יש לבצע על פני כול שטח רצפה וקירות עד לגובה 80 ס"מ.
- על הקירות יישום סיקה סרם 500 סרלסטיק בעובי מינימום 8 מ"מ.
- טיוח מחדש וצביעה .
עלות המלאכות הנ"ל כ- 30,000 ₪.
לאחר מכן יש לבצע את המלאכות הבאות:
- התקנת ארונות מטבח ע"י מטבחי רגבה/ או נגר אומן.
- התקנת לוחות שיש.
- התקנת כיורים וחיפוי.
עלות משוערת בלבד כ- 11,000 ₪.
נדרש לבצע מילוי מחדש בסומסום יבש.
ריצוף מחדש, התקנת פנלים + מילוי רובה, עלות כ- 20,000 ₪.
תיקוני טיח וצבע בכול האזורים שניזוקו מרטיבות בדירה כולל יישום חומר קוטל עובש.
2,500 ₪.
5) חדירת רטיבות קלה לתקרת מטבח בסמוך לקיר חיצוני.
נמסר לי שהקבלן טוען כי נגרם כתוצאה מקידוח/ מזגן בקומה עליונה של הבניין, אולם אין קשר לחדירת הרטיבות משום שאזור זה לא סמוך לקידוח- כמו כן אם רטיבות חודרת דרך הקידוח הרי שרטיבות תגרם לתקרת קומה א'!
סדקים מקומיים בכוחלה שגורמים לכך שבעת שנושבות רוחות מלוות בגשמים חודרת רטיבות .
תיקונים נדרשים:
תיקוני כוחלה, בדיקת המטרה ואישור מכון התקנים.
עלות התיקונים והבדיקה כ- 3,500 ₪.
אומדן כספי לתיקונים נדרשים
| ספ' | נושא | עלות ב-₪ |
| 1 | איטום מעבר לדירה עליונה | 19,000 ₪. |
| 2 | איטום פאטיו | 13,000 ₪. |
| 3 | איטום קירות חיצוניים | 25,000 ₪. |
| 4 | איטום שלילי ומלאכות נילוות לשם השבת המצב לקדמותו | 63,500 ₪. |
| 5 | רטיבות בתקרת מטבח ותיקוני כוחלה | 3,500 ₪. |
| סה"כ | 124,000 ₪. | |
| סה"כ כולל 10% פיקוח הנדסי | 136,400 ₪. | |
| סה"כ כולל 17% מע"מ | 159,588 ₪. | |
האומדן הכספי מבוסס על מחירים מקובלים בענף הבנייה למלאכות בהיקף דומה, אין בחוות הדעת התייחסות לנושא עוגמת נפש וירידת ערך הנכס, המחירים צמודים למדד תשומות הבנייה.
האומדן הכספי אינו מתייחס לנושא עלות דיור חלופי במשך 3 שבועות כשיבוצע האיטום הפנימי נדרשים כחודשיים לביצוע המלאכות.
מ.ר 65826